考えてみよう！高すぎる固定資産税　

　固定資産税の納付書が送られてきているが、行政によって10回払いと4回払いがある。年払いができれば面倒はいらないが、納付書どうりに支払うとすれば支払管理がややこしい。一元化はできないのであろうか。地方自治体ごとに条例でもあるようである。今月京都府南丹市の10回払いの納付書が送られてきた。地価が値下がりしているから今年は非課税になるのかと、忘れていたため今頃また固定資産税を支払わねばならないとがっくりである。
　

　最近ブログを書いておりませんが、最近よく読者の方から電話をいただきます。固定資産税の課税価格に矛盾を感じておられる方が多いのには驚いております。福島原発で国家財政が大変な危機をむかへ大増税が行われようとしています。とりわけ地方財政は企業収益の落ち込み、給料が下がってきているため所得税に減収などから、安定的に税収が見込める固定資産税は貴重な財源となっています。土地価格が下がろうが、必要な税収は確保するため、実態とはかけ離れた時価（公示価格）を設定し、いかにも不動産に税金を課税するにふさわしいと誇示しています。しかし。評価をする際の補正率が大雑把なため値打ちのない土地に対する課税が行われております。もともと、総務大臣の告示で決められている課税基準であり、国会で決められた法律ではありませんから、官僚が自由に税金を決められるシステムに問題がある制度です。私のぼやきが国に届いて正しい課税基準を作ってくれないかと思っています。

地方財政計画でみると、平成２２年度は総額で３３兆円で固定資産税が占める割合は、２６，３％８兆９千億円である。そのうち東京都は、１兆１千１百億円である。全国の１２．４％を占めている。しかも東京都は４．７％の増収になる他の税源のほとんどが減収になるのに、地価が下がっても固定資産税は毎年増収になっている。これは、建築物の新築によるものと思います。東京では毎年５千億円ぐらいの増収が見こまれるようです。残りの７兆７千億円を４６道府県で上げていることになります。地価が下がろうが固定資産税は毎年増収をしていく構造にあります。消費税５%の税収よりも多く負担していることになります。東京一極集中の弊害がこの税収からもうかがうことができます。地方では、地価が下がりたてものが老朽化し、固定資産税収入が伸び悩んでいます。そのため、下げたくても（下げなければならないのに）税収財源がないため固定資産税偏重にならざるを得ない状況です。だから、実際の売買取引額よりも高い固定資産税評価額になっているのです。

　南丹市日吉町の物件を下見をして流通評価額を出しに行ってきたが、どう贔屓に見ても、固定資産税評価額の4分の1でしか、売却は不可能であると判断した。理由に道路が行きどまりでしかも他人が所有する私道のみで、公道にはその私道を通らなければならないこと。道幅が３ｍであること。土地の形が大きく変形しており、マグつが狭いこと。隣に山があり大きく山がせり出しているため、日当たりが悪く土地が湿っていること。等々不利な条件があるため、流通価格は固定資産税課税台帳に登録されている価格の4分の1が最高価格であろうと評価をした。当社でも南丹市で土地を所有しているが、固定資産税の評価額を下回る価格で売りに出しているが、売却できなく苦労ををしている、どうも南丹市の固定資産税の評価額は流通価格よりも高く設定されているようである。審査請求の時期が遅れたため今年は審査請求ができないが、来年はチラシでも巻いて大々的にこと様な現状を市民に知らせ、不服審査の運動をしなければならないと思っている。

　いまや地方は財源不足に直面し、頼れる財源は固定資産税だけになってきた。景気の回復が遅れ企業収益の悪化による減収、労働者の給料のダウン、失業などで所得税の大幅全集から安定して見込めるのは固定資産税だけである。そのため、法の趣旨を超え賦課課税だろうが必要な財源に達するまで上げ続けるようである。このことから、時価現在の取引価格事例を上回る固定資産税課税課税台帳登録価格になっている。全国の評準地といわれるところは。優良宅地で理想とする地形や面積であるため、地域最高価格をつけられているところである。その標準地を基準にして個別の価格を課税台帳に登録するのであるが、補正基準がでたらめで大雑把なため、正しく個別の土地がhy峰化されなくなってきている。また、行政当局では正確な資料を持っていないため、法務局に登記された公募簿数量を単純に計算の基礎として、面積かける標準価格という計算で課税台帳に登録されている。現地もろくに見ていないし、境界も知らない、個別の要因についても知らない、道路負担があろうと、建物が建てられない規制が他の法律であっても関係がない、担保価値がなかろうがあろうが知らない。最近の取引価格についても公示価格と違うから関係がない。など総務省告示に従っていれば法律違反はないから、課税価格は正確に計算せられた価格であると行政は回答してきます。

　一般社団法人不動産コンサルテイング協会が毎月開いている定例会で、不動産鑑定士を講師に今年の公示価格について勉強会を行いました。
　報告によると今年の公示価格は下がりそうな気配であること、しかし、商業地の一部でとんでもない価格で取引事例が出ていることから、ごく一部で値上がりもみらるかも、いづれにしろ長期低落傾向は変わらないようです。価格水準としては昭和58年と比較してもかなり低い30年前の価格よりも低いようです。しかし、（ここから筆者の声）地方税の根幹をなす固定資産税、都市計画税は地方自治体収入の5割以上を占めるようなっているようです。そのため、時価よりも評価額が高いところも多くみられるようになりました。
　平成6年の国の審議会が決めた固定資産税の評価額は時価の７０％地価公示価格の７０％を目安としてきましたが、地価が公示価格が下がっても固定資産評価額が下がらない現象が起きています。地方自治体収入の減少を課税標準が分からない固定資産税でカバーしているようです。法の趣旨とは相いれない賦課方式が堂々行われているのです。

　15年ほど前の相続であるが、公正証書遺言で遺言執行者が司法書士を指定してあった。そのため、遺言書の内容が実現されていると思っていた。最近その相続人が構成収王書遺言をしたところ、15年ほど前の遺言による相続がされていると思っていたのに、1物件が相続から抜けていたことを公証人から指摘されたので、法務局へ行き相続から漏れていたため相続をしたいと相談員に尋ねたところ、遺言執行者が死亡しているからこの公正証書遺言は使えない、民法による相続ないしは遺産分割協議書での相続手続きしかできないと言われた。相続人の印鑑証明が集めにくいから、またもめることになるから公正証書遺言にしてあり、遺言執行者に司法書士が指定されていても、遺言執行者が死亡しているから駄目だといわれると、何のための公正証書遺言なのか、意味がなくなってしまう。
　帰ってきてからインターネットを見ると、家庭裁判所へ遺言執行者死亡による変更で新たな遺言執行者を船員できる審判を申し立てることができるとなっていた。遺言執行者が死亡していても、新たに遺言執行者を選任すれば公正証書遺言書が実行できるわけである。
　法務局の相談員はこのことを知らないのか、わざと教えなかったのかどちらなのだろうか。

　居酒屋で隣の客が固定資産税が高いと愚痴を言い合っていた。固定しっさん税課に文句もつけに行っているようだが、もうひとつ突っ込みが足りないように思ったが、知人でもないのでそのまま聞き流すことにした。しかし、私の気持ちではなんとか教えてあげたい、交渉の仕方を教えてあげたいと気が高揚してきたがじっと我慢をしてきた。
　居酒屋で言えなかったから、ネット上で憤懣をぶちまけたくなってきたが、このブログを見てもらえればいいのに、固定資産税課との交渉については教えてあげるのと思いました。しかし、交渉するにしても不動産は個別要因が大きな比重を占めるため、その不動産の特質を聞かないとうっかりした事は言えません。

　弁護士法には弁護士しかできない事項として法律行為について規制しています。これに違反すると強行規定ですから罰金や懲役といったことが書かれています。しかし、別の法律による場合はこの限りではないとしています。
弁護士固有の仕事の中に代理行為、審査請求など書いてありますが、行政書士法では審査請求ができると書いてあります。固定資産税の不服申し立てや審査請求ができることとなっています。しかし、審査請求を仕事として業務の中心にしている行政書士はいまだに知りません。したことがある行政書士はたくさんいると思います。
　個人が、自分のことを法律行為をすることは自由にできます。代理人を使う必要はありません。不服申し立て、審査請求、民事裁判も自分のことをするのであれば、なんでもできます。専門家に依頼すれば法律的な立場で文書を書かれますが、依頼者にしてみればもっと感情的なものが含まれるものですし、気持ちのこもった文章にしたいと思うのが当たり前だと思います。素人がようやく書き上げた恨みのこもった審査請求ほど相手にとってつらいものはありません。自信をもって不満をぶっつけよう。

最近の不動産取引で、売買契約の取引価格を上回る取引が多くなってきている。私どもが売り主となっている物件のほとんどが売り出し価格よりも固定資産税の評価額が上回っています。仲介物件でも取引価格のほうが固定資産税の評価学より低い場合が多くなってきています。
　原因は土地の長期低落傾向が止まっていないことだと思います。
地方における格差は特に広がっていると思います。本来固定資産税は時価を基準とする財産税であるのに、地方税収入が減少しているため国民には分かるにくい税収を上げる最も安易な方法であるからです。